市场再差，也有好学生。
前一阵，跟朋友聊天，谈起今年房企年报没啥可说了，大概率都是一片惨淡。
(相关资料图)
可没想到，最近率先交卷的几家房企，却给了涛哥不少惊喜，这恰恰印证了：
考题再难，真正的优等生依然能考好，而且能提前交卷。
近期，在越秀地产率先交出高分成绩单后，龙湖、招商蛇口等具有代表性的优质房企，也纷纷晒出年报。
今天，涛哥就带大家看看， 2022年地产最难考题，好学生们答得怎么样？
1
业绩题，谁能保持增长？
业绩，曾经是地产圈的送分题，如今却成了最难。
回到3年前，房企发年报，销售额、营收、利润等指标基本都是持续上涨，只是涨幅多少的差异。
而现在，整个地产班级中， 能保持业绩增长的好学生，已经不多了。
克而瑞数据显示，去年9成百强房企业绩下滑，近70家房企已经宣布业绩预亏。
以民企中最受关注的 龙湖集团 为例，2022年实现 营收2505.7亿元，同比增长12.2% ，实现归属于股东的 核心净利润225.4亿元 ，同样稳中有增。
来源：龙湖官微
这也使得龙湖集团成为去年为数不多的营收盈利双增长房企，在行业整体下行，多数房企出现亏损的情况下，龙湖这份成绩更显得难得可贵。
涛哥看了下，龙湖之所以能保持业绩提升，一方面因为地产板块的平稳，其合同销售金额近2016亿， 回款率近100%，在全国33个城市排行前十 ，多城市甚至进入了前三、前五，成为业绩的压舱石。
另一方面经营性业务的进步提供了增长点，去年龙湖 经营性收入达236亿，同比增长25%，经营性利润占比达27% ，有效平衡了周期带来的业绩波动。
所以，开发业务+经营业务双轮驱动，成为龙湖完成业绩难题的解法。
此外，国企中的 越秀地产，业绩表现也非常亮眼，同样实现营收和盈利双增长 ，更多是依靠投资布局的大胆超车，带动业绩超越。
像招商蛇口在营收方面保持了14%的增长，利润表现有所下滑，也是因为行业整体下行所致。
2
财务题，如何安全稳健？
如果说业绩题变难了，那么财务题几乎就成了房企强弱的分水岭。
从涛哥观察看， 如今房企的财务表现呈现出显著的两极分化，好的特别好，不行的确实很难。
涛哥统计过，2021年以来已经有超过50家大型房企爆雷，而且今年由于市场迟迟没有复苏，因此不排除继续出现民企爆雷。
在率先发年报的房企中， 招商蛇口、越秀地产都是国央企背景，财务安全性自然不必多说，三道红线都是绿档达标。
民企中我们依然还是关注龙湖的表现，年报显示，截至2022年底：
龙湖资产负债率(剔除预收款)为65%，净负债率58%，现金短债比3.52，已经连续7年保持“三道红线”绿档。
来源：龙湖官微
此外，更值得注意的是， 龙湖的平均借贷成本进一步下降至4.1% ，与央企招商蛇口的3.89%比相差不大，甚至比广州国企越秀的4.16%还要低，
这说明龙湖的资信与融资能力，已经达到了国央企同等水平。
从全行业看，龙湖是目前国内 少数保持主流评级机构境内外全投资级评级的优质房企 ，标普、穆迪、惠誉、中诚信、新世纪等均给予其肯定的评价。
去年，不少房企陷入资金难题的大背景下，龙湖却相继提前偿还银团贷、美元债等，并且在监管机构和银行的支持下，先后通过公司债、中期票据、境外银行贷款等方式 低成本融资，持续优化债务结构。
2023年，龙湖全年均无境外到期债务，其财务压力在民企中算是最小的之一，因而拥有持续安全稳健发展的底气。
3
创新题，怎样破局未来？
不管过去成绩如何，被认为史上最难的2022年始终是结束了。
面向未来更重要的是， 在地产新时代下，如何破局和解题。
不同的房企有不同的答案，例如：
越秀地产深度绑定TOD ，凭借其与广州地铁的合作优势，在全国各地落地“轨交+物业”模式的TOD开发，成为其未来发展的王牌。
招商蛇口则确定“前港中区后城”的多元化发展模式 ，聚焦开发业务、资产运营、城市服务三大主业，在港口、邮轮、地产、商业、物业、产城等领域全面开花。
而在多元化和经营性业务的赛道上，龙湖依然是业内的领先者之一。
凭借“空间即服务”战略的铺排，龙湖已形成开发、运营及服务三大业务板块。
业务覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务，轻重业态结合，深度参与城市空间和服务的重构。
在商业投资方面，截至2022年末， 龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营的商场达76座，去年租金收入达94.3亿，同比增长16%。
来源：龙湖官微
龙湖冠寓总开业房间数达到11.6万间，去年租金收入24.4亿，同比增长9% ，品牌影响力居行业首位。
物业板块 龙湖智创生活去年总收入137.5亿，综合毛利率34,3%，在管面积达到3.2亿方 ，服务覆盖13大业态，持续实现有质量的增长。
此外，龙湖还持续拓展智慧营造， 龙智造已经成为代建行业有力的竞争者 ，同时他们在养老、产城等领域也均有突破。
不难发现，以前房企都主打地产开发业务，而随着房地产销售规模的见顶下滑，行业未来的玩法已经变了。
如今头部企业纷纷开始寻找自己的“第二曲线”、甚至“第三曲线”，通过多元化布局，达到对抗未来市场周期波动的目的。
4、总结
正如涛哥一直所说，在任何国家，房地产都是规模巨大的主流行业。
虽然未来我们可能无法保持18万亿的高点，但从业内诸多大佬的观点看， 地产维持在10万亿左右还是大概率事件。
因此，行业始终是大行业，也足够给一批优质企业长久的成长空间，问题无非是谁能持续生存发展下去。
在涛哥看来，地产行业未来由国央企主导的格局已经确定，但像龙湖这样优质的民营企业，也同样有很大的发展机会。
正如我们今天所述， 面对艰难的市场考卷，无论国企民企，总有人能拿到高分。
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